倉庫の特徴

倉庫は港湾エリアや工業団地に存在するために、一般の投資家にとって、あまり馴染みがない不動産かもしれません。
しかし、欧米では安定した賃料収入が見込める収益不動産として古くから認知されており、アメリカでは倉庫専門のREITも存在します。
日本でも、ようやく投資用不動産として注目され始め、ファンド立上げを表明している企業も複数(三井物産、ケネディクス、三菱商事等)あり、近々第一号REITが上場予定です。

なぜ倉庫が注目?
倉庫が投資用不動産として注目されている理由は、次のとおりです。
第1に、賃料推移の安定性です。
景気の変動による多少の上下はあるものの、その変動率は10年前と比較して18%と、オフィス(東京で約50%)に比べて非常に低くなっています。
これは、倉庫の建設は、まずテナントからの「需要ありき」で計画されるうえに、建物が簡易で工事期間も比較的短いので、需要と供給のミスマッチが発生しづらいためです。
また、賃料単価(1坪あたりの賃料)も低く、下方抵抗力も強いのです。

第2に、メンテナンス費用が低く抑えられていることです。
倉庫の場合、一般に空調設備は不要(必要に応じテナントが持ち込む)で、特殊な倉庫を除き、給排水設備も必要最低限で十分です。
従って、オフィスや住宅のような大規模な設備のリニューアル工事も不要で、注意することは倉庫内の商品に被害が出ないような建物の防水工事程度です。
修繕費などの建物のランニングコストは、設備を中心に意外にかかるものですが、これがほとんどない倉庫は、非常に安定した投資対象です。
第3に、現代の経済社会の中では「企業物流のアウトソーシング化」が進み、自前の物流施設や子会社として物流会社を持つのではなく、専門の物流会社(サードパーティ・ロジスティクス=3PL企業)に委託する傾向が顕著になってきています。
このような状況下で、物流施設の賃借ニーズは高まり、中でも単なる保管型の倉庫ではなく、付加価値の高い流通・仕分け機能を持つ大型物流施設の賃借ニーズは、特に高まっています。
従って、流通・仕分け機能を持つ大型の物流施設への投資は、非常に注目されています。
倉庫賃料の安定性は、一方で賃料が上昇する見込みも少ないことを意味しています。
商業施設のようにテナントを入れ替えたり、住宅のように外壁や設備を綺麗にしたりしても、倉庫の場合、「使えればいい」というテナントがほとんどですので、賃料は上がりません。
従って、いわゆる「バリューアップ」は、あまり期待できません。

最後に、よく投資の方から「倉庫の土地は倉庫でなくなったらどうするのですか?転用可能ですか?」という質問を受けます。
もちろん、住宅地の真ん中にある倉庫であれば、住宅や商業施設への転用が考えられます。
しかし、そういう立地の倉庫は騒音問題などで近隣住宅とのトラブルも多く、優良な倉庫とは言えません。むしろ、早めにマンションや商業施設への転用を考えた方が良いでしょう。
本当に優良な倉庫/物流施設の敷地は、将来にわたって、ほぼ永久に物流の拠点となり得る立地にあるものと考えられます。
なぜなら、本来物流施設は、飛行場、港湾施設、高速道路と並ぶ「社会インフラ」のひとつであり、人口動態や経済環境の変化で大きく変わる性格のものではありません。
従って、優良な倉庫の土地はいつまでも倉庫の土地なのです(=それだけ優良な敷地か否か、という目利き能力が重要になります)。

倉庫投資まとめ
◎倉庫=立地さえ間違えなければ超長期安定収入物件=ローリスク・ローリターン商品

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